住宅ローンを理解する

【住宅ローンとは】

　一般の方が住宅のような高額なものを購入する際に金融機関から

資金を借り入れる事です。身近なものでは、アクセサリーや車でも

ローンを組めますが、住宅ローンの特徴はその高額な費用のために

返済期間が数十年にも及ぶ事が挙げられます。

 

ですからよほどの資産家でもない限り、多くの方はこの住宅ローンを

利用します。最近では資産に余裕がある方でも全額現金で購入せず

半額やそれ以上の現金を頭金として残りをローンといったかたちをとる

方も多いようです。

 

またひと口に住宅ローンと言いましても、様々な形態があり、大別され

るのが、固定金利型と変動金利型、（のちに後述）に分かれます。

どちらを選ぶかで、将来的な損得が変わってきますので、住宅ローン

で最も重要なポイントになります。まずはそれぞれの特徴を知っておき

ましょう。

 

 

【固定金利型のポイント】

　住宅ローンの金利のうち、借入時の金利が返済終了まで続くものを

「固定金利型」、といいます。メガバンクやJA（農協）を中心とした一部

の民間住宅ローンや、証券化ローンである、「フラット３５」、で採用され

ています。

 

当初の一定期間（１０年が一般的）、より、それ以降の金利が若干高く

なる、「段階金利型」、というシステムも、固定金利型の一種です。

 

 

【変動金利型のポイント】

 「変動金利型」は、一定期間ごとに適用金利が見直されるもので、民間

の変動金利型では半年ごとに見直されるのが一般的です。（１年や３年

、５年ごと、といったタイプもありますが、ほとんど利用されていません。）

 

ただし、返済額は金利が変わるごとにではなく、５年ごとに見直し（再計算）

が行われます。また、見直し後の返済額には、直前の返済額の１．２５倍

を上限とする規定（１．２５％ルール）があり、たとえば現在の毎月返済額

が１０万円である場合、６年目以降、次の５年間の返済額は、どんなに金

利が上がっても１２．５万円となります。

 

公的融資の財形住宅融資でも変動金利型が採用されていますが、こちらは

５年ごとの金利見直しとなっています。「５年固定金利制」という紛らわしい

表現で紹介されていますが、五年ごとに金利と返済額が見直されますので

民間住宅ローンでいうところの「変動金利５年もの」と同じタイプと言う訳です。

 

ただし、財形住宅融資の場合は、金利変更後の返済額の上限が１．５倍と

なっている点には注意が必要でしょう。変動金利型の一種として人気が高い

のが「固定金利選択型」で、こちらは変動金利型をベースに、当初一定期間

については金利が固定されるというタイプです。

 

これも「固定」という文字が付いていますが、選択した一定期間が終了した後

は変動金利に戻る（あるいは再度、その時点の金利水準で一定期間の固定

金利を選ぶ）ことになりますので、将来的な金利上昇リスクがあるという点に

は注意が必要でしょう。

 

このほかにも、通常よりも金利が若干高い代わりに適用金利に上限がついて

いる「上限金利付」もありますが、ほとんど利用されていないのが実状です。